【特写】把民宿开到日本去!中国房东闯京都

富充
旅行 2月前

唐末宋初的时候,町屋的建筑方式由中国流传至日本,如今一些中国房东,又在悄悄地让它发生着改变。

“清水茶寮”位于门胁町,距离京都清水寺不远,步行至著名景点鸭川仅几分钟时间。

一推门进入这座明治时期建造的百年老宅,榻榻米带来的草木香气便扑鼻而来。进门后即是茶室和厨房,这里昔日用作店面经营,略带斑驳的日式推拉门与头顶深色木质梁柱搭配,烘托出了整体的古朴氛围。

里侧的榻榻米房间是生活区“中户”,墙面如旧时一样使用竹篾、泥草与和纸建造而成,可以边品茶边观赏小巧的日本庭院。这大概就是人们想象中的旧日京都生活感,时光的流转在这里似乎不露痕迹。

清水茶寮中的里侧房间,可以边品茶边欣赏日本庭院
门口处还贴着“书籍商”的标志,从中可以揣摩屋主当年的生活

这是中国老板张一凡在京都经营的民宿品牌“京恋”的其中一处,使用的是如今已经停止再建的传统木质建筑“町屋”。他坐在自己的民宿里,从历史到经营过程,向我们讲述了很多关于町屋的故事。

张一凡夫妇因相恋于京都,便将自己的町屋民宿品牌取名为“京恋”,右一为合伙人纪晓旸

张一凡并不是唯一一位在京都经营町屋民宿的中国人,随着近年日本旅游热持续升温,京都从曾经的关西游线路中的一站,变成了让人愿意专程前往的目的地。特色分明的町屋成为游客们跃跃欲试的入住新选择,大批中国房东在这里从事着与之相关的的生意,准备在京都开创新的事业和生活。

这里有在4天之内就决定辞掉国内工作,来到京都当民宿老板的“90后”;也有想趁中国出境游大潮而起的酒店管理品牌;更多的是从留学生时代起就在日本学习工作的中国人,近年纷纷将注意力汇集在町屋民宿经营上。

民宿经营者马佳南在自己的町屋里

对于这些人来说,町屋民宿或许并非他们唯一的业务,但却无比重要。还有更多投资町屋房产的业主,他们的故事就在这片异国土地上展开。

传统“商住两用”房的今昔

从794年桓武天皇定都平安京(今京都市)开始,町屋就作为一种商住两用式房屋在日本全国流传开来。这种两层木质结构建筑多数临街,比较常见的打开方式是下层经商,上层供店主个人使用。

传统町屋以插大黑柱(顶梁柱)作为町屋开工的仪式,通过梁的结构学来承重瓦的重量,建筑方法与古代寺庙类似。尽管根据建筑者的财力、用途,町屋的面积大小会有区别,但基本的室内结构主要是用一个过道连通接待客人的“店之间”和主人自己生活的“里之间”,以及一个陡而狭窄的楼梯通往二层。

可惜的是,因不能适应如今的消防、建筑等法规,町屋在1950年后停止新建。

京都街头,一处保留良好的町屋

尽管京都已经是日本目前町屋保护得最好的地区,但因战火、自然灾害、社会变迁等原因,京都町屋的数量正在不断减少。据《京都新闻》的调查,京都町屋正以每年800套、约1.7%的速度在逐渐减少,目前已减至全京都仅4万多套。

因为数量稀少,入住町屋改造的民宿被认为是一件难得的事。如今在改造时,经营者们倾向于让町屋拥有不同的设计特色,以增强入住体验及避免同质化。

每栋町屋都有一条楼梯,连通上下两层

张一凡夫妇在2013年购置了自己的第一栋町屋做民宿,在行业里算开始得比较早。清水茶寮是他们的第13套町屋民宿。这里前身是书店,墙上还保留着“书籍商”的经营许可标志,和店主反对1989年开始征收消费税的标语不干胶。

张一凡喜欢尽可能地保留町屋原本的样子,清水茶寮施工前他就让师傅拆下木门,改造完工后再装回去。

“我也会去别人家即将拆掉的町屋,买回一些门窗、灯之类的老物件儿,”张一凡在讲起房间内的东西来历时,细致得有点像介绍自己的孩子。

清水茶寮的二楼是一个传统榻榻米的和室卧房,木质房梁呈倾斜状,窗口的位置举架很低。这是因为过去高贵的武士走在街上时,认为百姓站在二楼俯看十分不礼貌而采取的限令,这迫使人们必须跪着才能来到窗边。通常二楼越矮的房子年代越久远。张一凡觉得有意思,也将这些结构保留了下来。

年代久远的町屋通常二楼举架较矮,为的是不让人们站在二楼俯看走在街上的武士及贵族

旅行民宿品牌“在川旅宿”邀请青山周平改造了它们的首间民宿“在川合庭”,这位设计师曾因爆改北京胡同旧宅出名。这栋老町屋,前身是拥有120多年历史的铅版印刷厂,前店后院,上下两层。这套设计还曾登上过知名设计网站Designboom的热门榜。

青山周平的让町屋呈现出一种介于和风与北欧风格之间的简约感,比如既保留着传统的榻榻米房间、和纸装饰墙面、在卧室之外还修建了面积不小的茶屋,边喝茶可以边欣赏外面由竹子、青石、砂砾、苔藓组成的庭院;同时也有大到不像日本的卫生间和清水泥洗手池,及西式睡床。这种混搭在町屋民宿中比较少见。

町屋民宿中的女将
在川合庭的茶室
从茶室望出去,即是庭院
青山周平设计的在川合庭,有介于北欧和日式之间的简约感
在川合庭的浴室,有日本少见的大型浴缸

 室内的用品,也多有讲究,植村秀的毛巾、柳宗理的蝴蝶椅、洛中高岗屋的西阵织布团……在二楼过道闲置的狭小空间里,也安放了可以看书的工作台。

在川合庭中,将狭小隔间设计成工作台
在川合庭洋式的墙壁采用和纸一张一张拼贴而成

清水茶寮和在川合庭走较为高端的整租路线,除了这样风格鲜明的设计,但更多的是使用全新的材料,装修成日本和室家庭的感觉,将每间房分开出租的也不在少数。

大部分业主的装修预算在1500~2000万日元(约人民币90~120万人民币),这是一个性价比和时间成本都相对较高的区间。在这样的设计中,客人仍可以感受到有着传统木拉门和榻榻米的房间,以及较为现代化的电器。

每月25号在京都西郊北野天满宫都会开放二手市集,不少京都町屋民宿经营者都乐于过去淘货。这里不乏很多价格实惠,样子充满年代感的二手家具、茶具等家庭用品,毕竟为町屋营造一种颇具传统感的生活氛围是件非常重要的事。

这个吊灯,据说是屋主拍卖而来的老物件
多数条件较好的町屋民宿,都有着古朴的装饰与便利的现代电器
北野天满市集,是民宿经营者们的淘货胜地

一门与京都生活有关的生意

与京都大量游客涌入的境况相对的是其有限的住宿接待能力,这是京都町屋民宿兴起的背景。

据《日本时报》3月15日报道,根据对36家京都市主要酒店进行的调查显示,2017年这些酒店的总入住率为88.8%,在樱花季和红叶季均可达到94%以上,来自中国大陆的游客所占份额最大。

想接待更多的游客,就要建更多的酒店。但由于历史城市保护的原因,京都市政府对新建筑的限高规定为31米,城中心地区则需低于15米,市区内修建新酒店成了件困难的事。

京都町屋,在7、8年间减少5602栋

随着2013年Airbnb迅速流行,民宿业在全球蓬勃发展,用町屋改造旅馆的路子开始露了出来。

因此在众多房产形式中,町屋因其已经接近底部的折旧费和低廉的房产交易税受到投资者的青睐,这些优惠可以平衡一部分改建和维护的费用。

起初是欧美人,然后是香港人和台湾人,一定的稀缺性和对于京都慢生活的向往以及部分投资需求,催生了一部分来京都购置町屋的外国房主。

设计师竹内诚一郎,在有一居“条”系列町屋民宿改造现场

和町屋相关的生意主要有两种,民宿管理和不动产销售。不少人会同时经营两块业务,通常业主从他们手上买町屋再托管给其进行装修、改造以及经营,这也是目前外国投资者在日本经营町屋民宿的主要形式。

“田字区”内的町屋是抢手货。田字区指的是北至丸太通,南到五条通,东山通以西,崛川通以东的区域,因为道路横平竖直像“田”字而得名。这里是京都的核心区,距离景区近、交通方便,无论是房地产升值还是游人入住,都是公认的黄金地段。

町屋民宿的户型图,因为细长又被称为“鳗鱼穴”
改造中的町屋与面前的街道

目前京都町屋民宿的主流托管费用是町屋年流水的25~35%,在去掉所有成本后,业主较稳定的年收益约在4-8%左右。按照这个计算方法,假设京都住宿业可以保持目前的火热状态,那么业主最多25年左右便可通过民宿经营收回成本。

如果关西地区不动产价格还能上升,那么町屋对于业主们来说将是一门更加不错的生意。

町屋民宿中的庭院细节

“有人说2020年东京奥运会后日本房价会降,但我看好关西地区未来的不动产行情,”在张一凡看来,相比俄罗斯叶卡捷琳堡和阿塞拜疆巴库这两个竞争地,大阪更有可能获得2025年世博会的举办权,这很有可能拉动未来日本关西地区旅游和不动产业的上升。

也有小道消息说日本还将开放赌博业,届时大阪还将建造全亚洲规模最大的赌场,这也是关西圈的旅馆经营者中津津乐道的消息。

民宿品牌“在川旅宿(以下简称‘在川’)”的创始人韩哲同样只在Airbnb上最热门的租房区域选址开民宿,这位曾经的穷游网COO看中随着中国大量游客出境游带来的创业机会。所有距离中国飞行5小时的旅游目的地他都会关注,日本是第一站。

目前在川主要业务还是在做大阪的公寓型酒店及和服店等旅游业务,京都的两套町屋更像其宣传品牌形象的旗舰店。无独有偶,不动产兼旅宿品牌“有一居”也同时在建设旗下的公寓型酒店和高端町屋民宿品牌“条”,预计会在今年秋季完工。

女将在町屋民宿中提供服务的茶道服务

软服务也为町屋住宿增强了体验感。

韩哲在京都人气景点开设了花见和服体验店,为客人提供和服租赁和茶道体验等活动,也在町屋民宿中加入日本传统旅馆的女管家“女将”服务。

在川开设的花见和服,可以提供和服租赁与拍摄

马佳南是町屋民宿品牌“美庐(Miro)”的创始人,在日本研究生毕业后他就在大阪经营旅游地接社,因此美庐也为客人提供在地的定制游服务。除热门景点的导游之外,入住期间马佳南还会帮客人约穿和服的奶奶来厨房做日式家庭早餐,现煎鸡蛋卷和手卷寿司的香气让人们找到一种生活在京都的真实感,当然,价格还是有点小贵。

最近马佳南也正在忙着开发美庐的App,按照他的计划,客人将可以通过这款App订房、挑选配套服务,以及申请当地餐厅预约。同时,马佳南也计划同合伙人、前央视主持人赵普在安徽的民宿品牌“山水间”合作,双方将开展一系列导流活动,增强客人对于品牌的粘性。

MM( Machiya Management,意味“町屋管理”)公司是张一凡成立的町屋民宿管理公司,目前MM公司管理着40余套町屋民宿,因此张一凡计划将整个京都作为一个大型度假村,在京都站开设一间大型町屋民宿作为大本营,并以此为中心将客人送达分散在京都各处的民宿中。同时,包括薛蛮子投资的“蛮子民宿”、更加高端的“苏影”系列民宿,及在琵琶湖景区的亲子度假屋也在筹备中。

美庐民宿中提供的日式早餐

为了方便管理和节省时间成本,一些经营者也选择持有自己的清扫团队,张一凡就收购了一间日本清扫公司。马佳南也有自己的清扫团队,他最近取得了“劳动组合”许可,今后可以从东南亚等地区引进派遣劳务,又是一个低成本的办法。

有一居在中国国内市场的推广上做得更好,除在地产销售展会上频频露脸,也会在自己的社交媒体上持续分享关于生活在日本的体验与文化,首本出版物《东京咖啡时间》,用咖啡为日本人带来的惬意感提升人们对日本生活的向往。

京都街头的咖啡店

和很多民宿项目一样,不少町屋民宿也会选择在众筹平台上登录项目,比起筹款,市场推广更符合经营者的目标。

难拿的经营牌照

为了规范越来越热的民宿市场,日本政府于2017年颁布史上最为严格的管理标准,从2018年6月起,所有民宿必须持证经营。忙着开店、忙着打理、忙着买卖不动产、忙着申请经营牌照,这便是从事京都町屋相关工作者们的近况。

日本住宿法将牌照标准按照高低分为酒店、简易宿泊、民泊三大类。民泊通常指的是房东拿出自己家的一部分作为旅馆,自己也住在其中,这种每年只能经营180天。町屋要想像一般酒店一样经营,并且可以登陆OTA,则至少需要简易宿泊的牌照。

按照简易宿泊的改造标准,最大的工程是消防改造,比如消防泵的水压要重新改,要有防火楼梯。施工完成之后,就要面临防火、保健所的检查。也有过施工完成后,因为负责检查的人员觉得卫生间玻璃太多,像情人旅馆,又面临重新改造的情况。

施工期间,要公示所有相关信息

有一居邀请设计师竹内诚一郎担任旗下高端町屋民宿品牌“条”的室内外设计。竹内清楚地记得自己负责施工的一套位于涂师町的町屋在改造前的样子,这栋近百年前大正时代修建的老房,已经因年久失修变得墙壁断裂、木梁腐坏、水道破损……虽然外观看起来还是原有的风貌,但内部已尽显老态。

按照效果图的预期,这里最终将呈现整洁的室内空间、高高的天井、以及传统的室内氛围和现代化的电器。要达到这个预期,需要从加固房梁到更换下水管道,给町屋做一番从内而外的大整形,工程不小。

大多数町屋的改造都是如此,但在所有改造町屋会遇到的难题中,公认最不好搞定的,就是当地的人情世故。

戴周颖是“有一居”的创始人,一进入施工的环节,戴周颖就发现町屋民宿的开设没有想象中那么顺利。每一间民宿必须拿到町长的签字才能办理牌照,町类似中国的街道,町长则相当于街道办事处主任,签字的前提是町内的邻居全都同意町屋酒店的开业。如果周围100米有学校,则还需要去学校申请。

令他印象最深的是我们有一间町屋民宿位于左京区的一个富人生活区,町内邻居大多年纪较大,传统而保守。因为他们的阻力,整个项目拖后了半年之久。

狭窄的小路,布满电线的天空,满满的日式街头

日本邻居最担心的问题就是房屋和住客安全等问题,最保险的办法就是开业之前就去拜访,跟邻居们说清楚营业计划,以及向他们解释会如何解决他们的顾虑,比如会严格叮嘱住客保持安静、垃圾分类、不在屋里和门口抽烟等。

酒店改建施工开始之前,一定要将一块写着施工信息的牌子放在门口,让附近的人都可以信息对称。带好礼物、提前公示、耐心沟通,是搞定邻居的基础办法。一些民宿经营者,还会偶尔为町内住民提供町屋作为免费聚会场所,或是给邻居们“特供“内部价格以便他们的亲戚前来投宿。

“听说有的管理者没有经验,已经开始动工才跟周围邻居告知,结果遭到强烈反对,项目工期也拖延了很久,”戴周颖回忆说。

90后町屋民宿老板纪晓旸,才来到日本一年却已经掌握了和日本邻居的相处之道

“去看望日本邻居,尤其是年纪大的人,最稳妥的办法是带上京都当地产的虎屋牌羊羹,”纪晓旸告诉菲卡记者,他是MM公司的另一位合伙人,来到日本只有1年的时间,这些细节都是日本员工告诉他的。

MM公司管理的其中一间町屋民宿,邀请的是日本国宝级木工建筑师永野一生来做建筑改造。“不感到羞耻吗,日本的传统需要中国人来维护,你们却在这里叫嚷反对,” 一次町内说明会,还是靠永野如此训斥才说服了本来持反对意见的当地居民们。

还有一个意料外的改造难点,是好的工匠太少。如果真正想达到完全如旧的状态,需要使用榫卯结构。关于京都还有多少会榫卯的匠人,有人说30多位,有人说50多位,但很难更多了。和大多数应用较少的手艺一样,京都的榫卯工艺也已经式微,而且近年来类似的项目太多,榫卯工匠都在各个项目里,新开的工程只能在后面排队。

鸭川是京都观景与商业的核心区域,这里沿岸有不少颇具特色的町屋
改造前的町屋内部,很多都已经破旧不堪

因此尽管大多数町屋民宿会把室内修建得颇具旧时风格,但并不会采用如此繁复的榫卯结构。

即使取得了牌照,日常经营中也会出现不少麻烦的琐事。

有段时间状况频发,纪晓旸一周之内跑了四趟去旅馆周围的邻居家里鞠躬。比如装修工人把车停在小巷出口了,住客给他们添麻烦了等等,当邻居稍有不满就会打电话过来。不过还好他们一旦联系到负责人,事情就不会闹大。

好在能成功开业的町屋,大多境况比较圆满。青山周平设计的“在川合庭”在完工时开放参观,房子的原房东、一位曾在这里经营印刷厂的老奶奶,在看到新房子时开心地表示,屋门口的过道在阪神大地震时被震坏,如今终于又恢复原貌了。

町屋的改造,也帮很多日本人找到了他们昔日的记忆。

这间町屋民宿的上层墙面展示了町屋建筑的内部结构,是由草与泥填充在木框架中建造而成

居住在町屋

想住上町屋,大体来说有两种方法,一是入住町屋民宿,二就是自己买一栋。前者是体验,后者是生活。

纪晓旸在房东中显得有点特殊,90后的他最为年轻,此前在英国读书的他因为一位朋友在张一凡那里买了町屋来经营民宿而了解到这门生意。这位朋友的父亲颇有远见,早在三四年前就提到过在日本配置町屋做房产的想法。

京都古朴的风情和缓慢的节奏,也是很多人愿意来此生活的原因

最初只是来看看,但令纪晓旸自己也感到意外的是,在短短的4天之内就完成了购买签约,随即回国辞掉了工作来到京都开始自己的町屋事业。

“京都町屋的售价主要取决于地段,以70平方米左右的町屋为例,最低价格可控制在近150万元,上不封顶,”纪晓旸告诉菲卡记者。他购买町屋时的手续不算复杂,除现金和护照外只需在国内准备一份个人身份的公证书即可。

生活在老町屋中,可以感受到日本的传统文化与艺术

需要注意的是,如果是想购买町屋做民宿,则最好是购买商业用地。为了能通过安全检查,门口还需要有1.5米宽的距离来容纳消防车通过。各种条件加起来,购置一套可以经营民宿的町屋不动产,则至少需要约人民币300万元。

但纪晓旸自己是不住在町屋里的,事实上长租町屋用于自住的人很少,因为老化的町屋保温隔音效果差,也难以适应现代人电器化生活,若是修缮则费用过高。

京都街头随处可见的老店

町屋不动产投资中也存在一些问题。比如町屋的买卖不可贷款或分期,将钱从国内转出也是件八仙过海一样的事情。而且町屋目前的房价已经开始被炒高,入市较晚更需要决心。同时,町屋民宿适合规模化运营,对于拥有房间较少的业主来说,则容易出现因单体规模过小而导致的难以盈利的现象。

因此也有不少京都房产的外国业主并没有选择投资町屋,赵普通过马佳南也在京都购房开设了民宿,不过选择的是新盖的一户建。当菲卡记者抵达位于京都西部的这套二层住宅时,迎接我们的是扑面而来的暖气,相比之下,町屋一到冬天就难免有走风漏气的感觉。

夕阳下的京都

在各位町屋业主中,最高调的莫属薛蛮子。2018年初,一条关于他在京都买下一条街的消息成为了热点话题。不过,截止发稿,关于蛮子小路的具体位置、动工情况,仍然语焉不详。记者根据网上透露的消息和照片前往蛮子小路的所在位置,但始终未能找到他照片背景中的那条街。

如今,在京都的街上随便走走,仍然可以和很多施工中的町屋偶遇。它们其中有的正被拆除,有的则在改造中,从摆在施工酒店门口的白色板子上可以看出,其中不少是中国经营者的项目。唐末宋初的时候,町屋的建筑方式由中国流传至日本,如今这些中国房东,又在悄悄地让它发生着改变。

图片拍摄:郝奕桦

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